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論文選登 | 《淺談城市更新工程的造價管理》
作者：來源：發(fā)布時間：2022-12-13
淺談城市更新工程的造價管理
作者：金勇 陳治國
? ? ? ?摘要：城市更新，是特指近年來對城市建成區(qū)內(nèi)具有基礎(chǔ)設(shè)施亟需完善、環(huán)境惡劣或現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能明顯不符合社會經(jīng)濟發(fā)展要求等情形之一的區(qū)域，根據(jù)城市規(guī)劃和規(guī)定程序進行以綜合整治、有機更新或者拆除重建為主要方式的活動。實施城市更新行動，推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)的提升。做好城市更新項目的工程造價控制工作，有效節(jié)約投資成本，實現(xiàn)城市更新工程經(jīng)濟效益的最大化，使之具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益。
? ? ? ?關(guān)鍵詞：城市更新；工程造價；成本；效益
? ? ? ?0?引言
? ? ? ?在國家宏觀政策方面，十四五規(guī)劃提出城市更新的概念——以人為核心的新型城鎮(zhèn)化進程，特別強調(diào)了以人為核心。同時，2020中央經(jīng)濟工作會議也明確指出—要實施城市更新行動，推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，高舉城市更新+新基建雙輪驅(qū)動擴大內(nèi)需。
? ? ? ?對于工程造價人來說，城市更新項目的工程造價管理是一個新的課題，值得我們?nèi)パ芯亢吞接憽?/span>
? ? ? ?城市更新工程的特點是涉及的內(nèi)容多、零碎、專業(yè)多、隱蔽工程復(fù)雜，不可預(yù)見的因素多，這些原因往往導(dǎo)致施工階段與設(shè)計階段脫節(jié)，使得工程造價管理失控。這就需要我們通過對城市更新工程的特點分析，探究工程造價難控制的原因，從可研、設(shè)計、招標(biāo)到施工各個階段的切入，提出相應(yīng)的造價預(yù)防措施，提高對項目工程造價的動態(tài)控制性，使得城市更新項目工程造價得以有效的管理。
? ? ? ?1?城市更新項目工程造價失控的成因判斷
? ? ? ?1.1 可研階段估算不準(zhǔn)確
? ? ? ?此類工程的特點決定一般受委托的可研單位都不會現(xiàn)場踏勘，因編制人員無類似項目的可研估算的編制經(jīng)驗，到現(xiàn)場踏勘也看不出問題所在。導(dǎo)致不能根據(jù)項目的實際情況進行估算編制，通常就根據(jù)項目業(yè)主交代的大概投資金額和非類似項目的經(jīng)驗指標(biāo)進行項目的估算。而城市更新工程本身是非標(biāo)準(zhǔn)性工程，每個項目都有自身的特點，故其造價的經(jīng)濟指標(biāo)參考性不大，還需要結(jié)合政府對每個項目定位的深入分析，合理估價，才能形成相對合理的工程估算。而這類本身極具政府特色的項目，由于有資金總額限制，在可研階段對建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)周期中市場變化沒有充分的預(yù)估。項目實施過程中工程信息出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，市場材料、工具等價格隨時出現(xiàn)的變化，都會出現(xiàn)施工圖預(yù)算遠超投資估算的情況，導(dǎo)致工程造價管理失控。
? ? ? ?1.2 設(shè)計階段不完善
? ? ? ?城市更新項目，既然是更新就需要和既有的項目有機的結(jié)合。那么就首先需要設(shè)計取得原有的設(shè)計圖紙作為本次城市更新項目設(shè)計的基礎(chǔ)資料，但通常由于需要更新的項目有一定年限，取得當(dāng)年新建時的準(zhǔn)確的相關(guān)設(shè)計文件有很大難度，加之在多年的使用修繕，與新建時候已有很大的出入，這都導(dǎo)致基礎(chǔ)資料的不準(zhǔn)確性，增加了設(shè)計的難度；其次，諸如電力、通信、照明、給排水等管線敷設(shè)、預(yù)留預(yù)埋的隱蔽工程無法查看，需要改造的建筑物通常又都是處于正在使用的狀態(tài)，在未實施更新改造前無法打開或拆開來查看，使得需更新改造的內(nèi)容和范圍不能十分準(zhǔn)確；三是涉及專業(yè)多，有的專業(yè)是牽一發(fā)而動全身，但在缺乏對現(xiàn)狀足夠了解的情況下，有可能會發(fā)生缺項、漏項的情況；四是設(shè)計人員沒有現(xiàn)場考察調(diào)研并與建設(shè)單位充分的交流。
? ? ? ?上述原因都會使得前期摸查結(jié)果不準(zhǔn)確，造成設(shè)計成果不完善。雖然城市更新項目都有政府文件批復(fù)，有需求定位，但還是需要設(shè)計單位與涉及到更新工程的各小業(yè)主充分溝通。如老舊小區(qū)更新，設(shè)計是維持現(xiàn)有建設(shè)格局基本不變，通過局部拆建、建筑物功能置換、保留修繕等更新方式，對其實施“微改造”，這種更新改造程序多、環(huán)節(jié)多、投入精力多，但是“改不改”“改什么”“怎么改”還得充分尊重居民意愿，這就需要設(shè)計人員更多的傾聽，避免后期實施中調(diào)整設(shè)計，造成工程造價的不可控。
? ? ? ?1.3 設(shè)備、材料的選型
城市更新改造項目，還涉及到和非更新改造部分的統(tǒng)一兼容問題，水、電、氣等與“大市政”接口。如弱電系統(tǒng)，就必須考慮到兼容性；如外立面整治，就必須考慮到所屬區(qū)域、街道整體風(fēng)格；但由于設(shè)備材料更新?lián)Q代快，其市場價格受包括供求規(guī)律、通貨膨脹、技術(shù)進步、政府宏觀調(diào)控政策和區(qū)域發(fā)展程度等在內(nèi)的多種因素的影響。故設(shè)備材料選型也需科學(xué)準(zhǔn)確調(diào)研。
? ? ? ?1.4 施工階段現(xiàn)場控制不力。改造項目一個最大的特點就是不可預(yù)見性，就算圖紙的改造范圍是明確的，可是相當(dāng)一部分工程量是無法通過設(shè)計施工圖紙準(zhǔn)確計量的，這只能通過現(xiàn)場工程量簽證的方式進行確認，這同時又增加了人為因素，勢必造成造價失控。同時由于設(shè)計階段的不完善，在施工過程中往往大概率反生較多的設(shè)計變更和經(jīng)濟簽證，給投資的控制帶來較大難度。
? ? ? ??2 造價管理的措施和建議
? ? ? ?城市更新項目建設(shè)不是一個單純的基建項目，而是一個城市發(fā)展理念和建設(shè)方式的轉(zhuǎn)型。根據(jù)之前所歸納分析的城市更新工程特點,可以看出此類工程造價管理的重點和難點，結(jié)合已實施城市更新項目造價管理經(jīng)驗建議如下：
? ? ? ?2.1 加強前期的工作質(zhì)量。在項目前期階段盡量明確工程量，在可研階段就要了解項目現(xiàn)場情況，通過與建設(shè)單位的充分調(diào)研結(jié)合，了解建設(shè)單位的意圖，明確設(shè)計范圍和工作內(nèi)容，明確改造工程的主要工程量，周全考慮各種影響因素，把項目投資做足。
? ? ? ?2.2 切實做好工程設(shè)計。設(shè)計階段是對工程項目造價進行控制的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，針對改造工程的復(fù)雜性和不確定性，設(shè)計人員應(yīng)更加認真的對待項目設(shè)計，做好調(diào)研工作，應(yīng)盡量搜集完整過往的設(shè)計資料，結(jié)合更新工程實際情況，在符合城市發(fā)展定位和使用功能的情況下，遵循效益至上準(zhǔn)則，有效將經(jīng)濟與技術(shù)相互結(jié)合，對比多種設(shè)計方案，最大程度上追求經(jīng)濟與技術(shù)相互結(jié)合，將前期造價理念滲透到投資決策每一個環(huán)節(jié)上。這也要求設(shè)計單位配齊各專業(yè)設(shè)計人員，要求各專業(yè)設(shè)計人員之間充分溝通，不可各自顧自己的專業(yè)；須對項目現(xiàn)場多次踏勘并與業(yè)主充分溝通，針對可能影響項目投資的各種因素都要進行落實，避免大的漏項；應(yīng)在設(shè)計階段根據(jù)業(yè)主要求及現(xiàn)場實際情況明確材料設(shè)備不用、重復(fù)再用和另用的性質(zhì)，便于后續(xù)施工采用不同方法實施。同時造價人員在編制工程造價時應(yīng)與設(shè)計人員保持有效的溝通，對一些不確定的因素，不能主觀臆斷，才能做出準(zhǔn)確的工程控制價，為項目的投資控制打下基礎(chǔ)。
? ? ? ?2.3 設(shè)備材料選型的管理。確保工程使用材料的質(zhì)量和價格，建議建設(shè)單位建立自己的材料設(shè)備合格供應(yīng)商庫。通過集采公告、報名及報送樣板、組織專家評審定出優(yōu)良中差等級的程序確定最終的合格供應(yīng)商名錄。供應(yīng)商庫內(nèi)的材料設(shè)備涵蓋地磚、石材、玻璃門窗、電線電纜、燈具、潔具等。區(qū)分系列、規(guī)格、等級型號及對應(yīng)的價格都有詳細的信息資料。
? ? ? ?2.4 加強招標(biāo)階段的管理，將施工過程的風(fēng)險點提前化解。針對城市更新工程項目最容易發(fā)生工程量大量變化的拆除工程，按照專業(yè)不同、做法不同，土建和安裝各專業(yè)分析如下：
? ? ? ?2.4.1土建專業(yè)的拆除通?？煞譃橐话悴鸪?、保護性拆除、拆出重裝（利舊）三類。
? ? ? ?（1）一般拆除是指實施時按設(shè)計及業(yè)主要求充分考慮采用各種有效的措施，拆除原有建筑實體項目，將拆除物棄運。一般拆除按改造范圍內(nèi)和改造范圍外處理方式有所區(qū)別，具體如下：
對于改造范圍內(nèi)的拆除工程，按招標(biāo)用圖紙所示改造范圍內(nèi)的所有土建、裝修拆除以及項目竣工驗收所需的清潔、防污處理清單項目，以“項”計量，合價包干。要求投標(biāo)時承包商依據(jù)招標(biāo)用圖紙及現(xiàn)場踏勘情況，特別是改造范圍內(nèi)相應(yīng)場地原狀情況，綜合考慮相關(guān)一切因素（含深化設(shè)計）進行綜合報價。施工時，無論現(xiàn)場指令或?qū)嶋H情況如何變化，此項目均按照合同價支付與結(jié)算，不作調(diào)整。如改造范圍內(nèi)發(fā)生業(yè)主指令或設(shè)計變更，則只按合同相關(guān)條款計取新建工程的費用，拆除費用不另計。
對于改造范圍外的拆除工程，按墻面、天面、地面和墻體分門別類的列出清單項目，當(dāng)因設(shè)計變更引起招標(biāo)用圖紙所示改造范圍外的拆除以及項目竣工驗收所需發(fā)生清潔、防污處理、成品保護等項目時可套用，采用綜合單價包干，綜合考慮相關(guān)一切費用。在招標(biāo)時可以考慮給出區(qū)間限價，由投標(biāo)人在區(qū)間范圍內(nèi)進行報價。
? ? ? ?（2）保護性拆除是指實施時按設(shè)計及業(yè)主要求充分考慮采用各種有效的保護措施，拆除原有主要材料設(shè)備并分類移交至業(yè)主指定地點。實施拆除時，費用需要充分考慮施工措施，對需保留繼續(xù)使用的主材設(shè)備采取各種有效措施實行保護性拆除，因拆除不當(dāng)導(dǎo)致的損失如何認定和計取。
? ? ? ?（3）拆出重裝（利舊工程）是指實施時按設(shè)計及業(yè)主要求充分考慮采用各種有效的措施，拆除原有主要材料、設(shè)備后再根據(jù)改造設(shè)計要求，對原有主要材料、設(shè)備重新進行安裝利用。此類工程主要涉及增加人工費、措施費及部分輔材費用。
? ? ? ?2.4.2 機電安裝工程拆除最大一部分是電線電纜下地，也就是通常所說的管廊建設(shè)。這部分拆除通常分為兩種，一種是采用綜合單價包干的非線性設(shè)備，一種是系統(tǒng)的拆除（包含非線性設(shè)備及線性設(shè)備的拆除，采用綜合單價包干的非線性設(shè)備的拆除除外。線性設(shè)備指可以線性予以計量的材料設(shè)備，即線管、線槽、電線電纜、管道、連接件（含閥門）、支吊架等），按系統(tǒng)總價包干，以“項”計量。
針對系統(tǒng)關(guān)聯(lián)性強的特點，可進行合同的風(fēng)險約定，除另有約定外，工程實施過程中無論施工條件是否發(fā)生變化，相關(guān)系統(tǒng)的拆除工程在結(jié)算時均不作調(diào)整。
? ? ? ?2.5 嚴(yán)格把控工程施工全過程
? ? ? ?由于城市更新項目的特性決定了施工整個過程歷時較長，過程中設(shè)計變更較多，突發(fā)事件和復(fù)雜情況較多，需設(shè)計單位派員駐場，及時協(xié)調(diào)解決施工過程發(fā)生的設(shè)計問題。作為一名合格的工程造價人員在該階段需要從以下幾個方面把控：
? ? ? ?（1）了解材料的實際用量，把控材料價格。目前市場上可供選擇的材料有哪些，在符合標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)下宜選擇性價比最高的材料，從控制費用角度來看，對建筑材料的型號規(guī)格價格以及工程施工的順序作好記錄以備工程完工后的結(jié)算審核產(chǎn)生雙方矛盾。
? ? ? ?（2）控制變更，引起施工中變更的因素非常多，比如實際施工并不是按照事先約定圖紙進行，采用的材料規(guī)格達不到設(shè)計的要求等，因此對于通過設(shè)計變更擴大建設(shè)規(guī)模這種現(xiàn)象，尤其是與費用相關(guān)的變更，應(yīng)該指派專人常駐施工場地，及時的了解工程造價的情況。維修工程施工過程中變更較多，需要管理人員及時掌握變更的原因、合理性及必要性。如某?；@球場設(shè)計厚度13cm，施工單位提出要變更為15cm，其目的是以15cm鋼模代替13cm木模，考慮跑漿及工程造價的原因，應(yīng)不予進行變更，避免增加無謂工程量，控制住造價。
? ? ? ?（3）工程量是決定工程造價的基礎(chǔ)，城市更新項目的項目特點決定了工程量主要依靠深入施工現(xiàn)場，掌握第一手資料。工程造價人員對施工現(xiàn)場，要做到腿勤、眼勤、口勤、手勤，勤跑多跑施工現(xiàn)場，多詢問施工單位有關(guān)情況，并做好詳細記錄，必要時實測實量，做到心中有數(shù)。尤其對隱蔽工程，若只憑圖紙資料來分析，很難反映施工時的實際狀況、工程量及材料的實際情況。待工程竣工后，看不見，摸不著，即使進行開挖性檢測，也無法反映其施工情況，且操作困難。其結(jié)果既增加工程造價，又埋下工程隱患。
? ? ? ?（4）把控完工階段費用結(jié)算，在城市更新工程結(jié)算時，造價審核人員應(yīng)完全按照合同執(zhí)行，有些工作量與圖紙及方案不一致的，或者超過預(yù)算的費用，嚴(yán)格把好審核關(guān)，并進行費用核減。 城市更新工程結(jié)算審核應(yīng)充分結(jié)合現(xiàn)場實際情況進行，將施工圖、竣工圖與相關(guān)隱蔽驗收資料進行對應(yīng)審查，同時應(yīng)重視現(xiàn)場勘驗，嚴(yán)格按照實事求是的原則開展審核工作。
? ? ? ?3 結(jié)束語
? ? ? ?城市更新工程項目不同于新建工程項目，其工程造價控制更具有難度。因此城市更新工程項目的造價控制應(yīng)針對其復(fù)雜性和不可預(yù)見性，在項目投資決策階段、勘察設(shè)計階段、施工招投標(biāo)階段、施工建設(shè)階段等各個環(huán)節(jié)都要予以關(guān)注，以便根據(jù)項目的實際特點制定相關(guān)控制策略，細致考慮可能影響項目工程造價的各種因素，將工程造價失控的風(fēng)險點提前化解，加強對城市更新工程項目的工程造價控制。
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